전세·월세 중개수수료(중개보수)를 직접 계산하려면 ① 거래금액을 산정하고 ② 해당 구간의 상한요율을 적용한 뒤 ③ 한도액이 있는 구간은 한도액과 비교하면 됩니다. 상한요율은 반드시 그만큼 내야 하는 고정요율이 아니라 중개사가 받을 수 있는 법정 한도입니다.
주택 임대차 중개보수 상한표
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상~6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상~12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상~15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
주택 중개보수는 공인중개사법 제32조와 시행규칙 제20조·별표 1 및 시·도 조례의 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의합니다.
전세 중개수수료 계산방법
전세처럼 월차임 없이 보증금만 있으면 전세금 자체가 거래금액입니다.
중개보수 상한 = 전세금 × 해당 구간 상한요율
예시 1: 전세금 3억원
거래금액 3억원은 1억원 이상~6억원 미만 구간입니다. 3억원 × 0.3% = 90만원이 상한 계산액입니다. 실제 지급액은 이 범위 안에서 협의합니다.
월세 거래금액 환산방법
보증금 외에 월세가 있으면 먼저 아래 공식을 적용합니다.
거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
이렇게 산정한 금액이 5천만원 미만일 때만 다음 공식으로 다시 계산합니다.
거래금액 = 보증금 + (월세 × 70)
예시 2: 보증금 1,000만원·월세 50만원
1,000만원 + (50만원 × 100) = 6,000만원입니다. 5천만원 이상이므로 70배로 다시 계산하지 않습니다. 6,000만원 × 0.4% = 24만원이며, 이 구간 한도액 30만원보다 낮으므로 상한 계산액은 24만원입니다.
예시 3: 보증금 500만원·월세 30만원
먼저 500만원 + (30만원 × 100) = 3,500만원으로 5천만원 미만입니다. 따라서 500만원 + (30만원 × 70) = 2,600만원을 거래금액으로 봅니다. 2,600만원 × 0.5% = 13만원이며, 한도액 20만원보다 낮습니다.
예시 4: 보증금 3,000만원·월세 100만원
3,000만원 + (100만원 × 100) = 1억3,000만원입니다. 1억원 이상~6억원 미만 구간이므로 1억3,000만원 × 0.3% = 39만원이 상한 계산액입니다.
한도액이 있는 구간 계산법
5천만원 미만과 5천만원 이상~1억원 미만 구간에서는 ‘거래금액 × 요율’과 표의 한도액 중 더 낮은 금액이 최대 중개보수입니다. 계산 결과가 한도액을 넘는다고 한도액에 더해 받는 구조가 아닙니다.
상한요율은 고정요율이 아닙니다
- 표의 요율은 최대 한도이며 실제 보수는 그 이하에서 협의할 수 있습니다.
- 계약 전 중개보수 금액과 지급 시기를 서면으로 확인하세요.
- 주택인지, 주거용 오피스텔인지, 상가인지에 따라 적용표가 달라질 수 있습니다.
- 지역별 최종 적용은 관할 시·도 조례와 지자체 중개보수 계산 안내를 함께 확인하세요.
부가가치세에서 자주 생기는 혼동
중개보수 상한 계산액과 부가가치세는 구분해 확인해야 합니다. 중개사무소의 과세유형과 증빙 발급 방식에 따라 부가가치세 처리 방식이 달라질 수 있으므로, 계약 전에 안내 금액이 부가세 포함인지 별도인지 묻고 사업자등록 상태에 맞는 영수증·현금영수증 또는 세금계산서를 요청하세요. 과세유형을 확인하지 않고 일률적으로 “항상 10%를 더 낸다”거나 “간이과세자는 받을 수 없다”고 단정하면 정확하지 않을 수 있습니다.
복비 계산 체크리스트
- 중개대상물이 주택인지 확인
- 전세는 보증금, 월세는 환산공식으로 거래금액 계산
- 월세 100배 계산 결과가 5천만원 미만인지 확인
- 해당 구간의 상한요율 적용
- 한도액 구간이면 더 낮은 금액 선택
- 실제 협의금액과 부가세 포함 여부, 증빙 확인
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계약 만료 후 새 세입자 복비를 요구받았다면 전세계약 만료 후 복비 부담 주체를 확인하세요. 새집 계약 전에는 확정일자·보증금 정보 확인방법도 함께 점검하면 좋습니다.
FAQ
월세는 무조건 월세에 100을 곱하나요?
아닙니다. 보증금+(월세×100)이 5천만원 미만이면 보증금+(월세×70)으로 거래금액을 다시 산정합니다.
중개사가 상한요율을 그대로 요구하면 반드시 내야 하나요?
상한요율은 법정 최대치이지 고정요율이 아닙니다. 상한 안에서 당사자와 중개사가 협의할 수 있습니다.
임대인과 임차인이 합쳐서 한 번만 내나요?
주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방이 각각 부담하는 구조이며, 각자의 상한을 별도로 계산합니다.
부가세는 중개보수 상한에 포함되나요?
중개보수와 부가세는 구분해 안내받는 것이 안전합니다. 중개사무소의 과세유형과 증빙 발급 가능 여부를 확인하고 포함·별도 여부를 계약 전에 합의하세요.
공식 근거: 공인중개사법 시행규칙 제20조 및 별표 1. 실제 계약 시점의 법령과 관할 시·도 조례를 최종 확인하세요.
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